Você encontrou o imóvel que procurava.   O proprietário aceitou sua proposta, o preço foi combinado e as partes estão prontas para assinar o contrato.    Parece que tudo está se encaminhando para dar certo nessa negociação.   Mas será que está mesmo?

 

Antes de comprar ou vender um imóvel, existem alguns cuidados que não podem ser deixados para depois da conclusão do negócio: - verificar se o imóvel está juridicamente regularizado e se a sua documentação corresponde, de fato, ao que você está comprando.   Esse cuidado interessa tanto a quem vende quanto a quem compra um imóvel.

 

Para quem está vendendo.

 

É bastante comum que o proprietário só descubra alguma irregularidade na documentação do seu imóvel quando encontrou alguém que está interessado em comprá-lo.   Pode existir, por exemplo, uma construção que ainda não foi averbada na matrícula, uma divergência entre a área real do imóvel e aquela que consta do registro, um usufruto que ainda não foi cancelado, uma hipoteca ainda registrada e até mesmo uma alienação fiduciária que ainda não tenha sido formalmente baixada.    Também podem existir questões relacionadas à própria titularidade, como inventário ainda não aberto ou não concluído.

 

Enquanto ninguém precisa consultar a documentação, o problema pode permanecer oculto durante anos.    Quando surge um comprador para o imóvel, no entanto - especialmente se depender de financiamento bancário -, aquela pendência que aparentava ser simples pode se transformar num obstáculo até mesmo intransponível para a conclusão do negócio, exigindo - quando passível de superação - tempo, dinheiro e providências para ser solucionada.

 

E para quem pretende comprar?

 

Para o comprador, a preocupação não é menor.   Afinal, não basta verificar se o imóvel agrada, se está bem localizado e se o preço cabe no seu orçamento.   É preciso saber se quem está vendendo é realmente o dono, se ele pode efetivamente dispor do imóvel, se existem ônus ou restrições que possam afetar a negociação e se aquilo que ele está vendendo corresponde realmente ao que consta da sua documentação.

 

A matrícula do imóvel é uma das principais fontes para essa análise.   É nela que se encontra todo o histórico da propriedade, é onde devem ser registrados direitos, ônus e restrições inerentes ao imóvel, ou seja, circunstâncias que interessam diretamente à negociação.

 

Um usufruto, uma hipoteca, uma alienação fiduciária, uma penhora ou outro gravame não são meros detalhes burocráticos.   Dependendo da situação, podem interferir na segurança da aquisição ou exigir providências antes que a venda seja concluída.

Por isso, não é recomendável deixar a análise da documentação para depois da assinatura do contrato ou para momento posterior ao pagamento do preço combinado.

 

O problema está em descobrir tarde demais.

 

Imagine que comprador e vendedor já tenham combinado o preço, assinado o contrato e até mesmo pago parte do valor estipulado para a venda do imóvel.   E somente depois descobrem que existe uma pendência na matrícula que impede ou dificulta a conclusão do negócio.

 

O vendedor terá que regularizar a situação.   O comprador terá que aguardar a regularização.   E ambos poderão enfrentar despesas, atrasos e, a depender das circunstâncias, discussões sobre o negócio que pretendiam realizar e que lhes aparentava ser tão fácil de concluir.

 

É justamente aqui que a prevenção faz toda a diferença.

 

Problemas imobiliários que poderiam ser simples de resolver antes da negociação podem se tornar bem mais complexos quando descobertos depois que o comprador e o vendedor já assumiram compromissos.

 

Por isso, a análise da documentação do imóvel e das circunstâncias da negociação não deve ser vista como uma simples formalidade ou como uma etapa que pode ser deixada para depois.   Ela é parte importante e reflete na própria segurança do negócio.

 

Antes de comprar ou vender, informe-se

 

Cada imóvel possui uma história documental própria.   Por isso, não existe uma lista única de documentos que, isoladamente, seja suficiente para garantir a segurança de toda e qualquer negociação.   A análise deve considerar as características do imóvel que está sendo negociado, sua situação registral, a documentação das partes e as circunstâncias concretas da operação.

 

Se você pretende vender um imóvel, verificar previamente sua situação pode evitar que uma pendência inviabilize, dificulte ou impeça a negociação.   Se pretende comprar, essa mesma cautela pode evitar que você assuma compromissos sem conhecer adequadamente a situação jurídica do patrimônio que está adquirindo.

 

Em uma negociação imobiliária, prevenir é quase sempre mais simples e menos dispendioso do que tentar solucionar um problema depois que o negócio já foi concluído.

 

Por isso, antes de comprar ou vender um imóvel, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário.   Uma análise jurídica cuidadosa antes da assinatura de qualquer documento pode identificar e evitar problemas que, se descobertos posteriormente, poderão exigir medidas muito mais complexas para serem solucionados.

 

Afinal, quando se trata da compra ou da venda de um patrimônio de expressivo valor, como é o caso dos imóveis, segurança jurídica não deve ser uma preocupação somente para depois da conclusão do negócio.   Deve fazer parte dele desde o início.